大陸堅定政策信心的同時高度關注房地產信貸系統風險

來源: 信貸    發佈時間：2010/9/6 下午 04:20:08
信貸易憲容認為，政府堅決執行“國十條”的房地產宏觀政策的決心並沒有改變；而在某種意義上來說，當前銀行信貸體系的信貸風險很大程度上又是房地產的信貸風險。在這一背景下，未來我們應當
   易憲容認為，政府堅決執行“國十條”的房地產宏觀政策的決心並沒有改變；而在某種意義上來說，當前銀行信貸體系的信貸風險很大程度上又是房地產的信貸風險。在這一背景下，未來我們應當

    今年國務院出台關於《堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以來，新一輪房地產市場調控已經取得了一些成效，但迄今也一直有要求放鬆調控的各種聲音。日前，為了更好地分析未來房地產宏觀調控的基本態勢以及中國房地產信貸的風險程度，《理論前沿》周刊對中國社會科學院金融研究所研究員易憲容博士進行了專訪。他認為：政府堅決執行“國十條”的房地產宏觀政策的決心並沒有改變，未來國內房地產宏觀政策的基本趨勢仍然早就包含在“國十條”中了；而國內房地產市場的信貸風險，有個體金融機構的風險，也有房地產信貸風險認識的誤區，及嚴重的系統性風險。對於前者，儘管看上去風險不高，但是決不可低估；對於後者，一般人都沒有把其考慮在內，因此也就無法看到當前國內房地產市場信貸風險的嚴重性。

    未來房地產宏觀調控的基本態勢不會改變

    記者：前段時間，有關中房協上書政府不再出台新的房地產調控緊縮政策的事件曾在市場上傳得沸沸揚揚，在您看來，一些利益集團對於政策逆轉的期盼會實現嗎？

    易憲容：這一事件被炒作，我認為這裡面既有房地產業既得利益集團借勢炒作的問題，也有以往對政府房地產政策的信任度問題。今年年初政府出台的“國十條”的精神實質就是要讓房地產回到其本性及基本功能上，所以該文件顛覆了2003年18號文件以來房地產的“GDP化”。雖然“國十條”出台四個月以來，其中內容被實施的方面仍然十分有限（我估計不足20%），許多重要房地產宏觀調控政策根本就沒有推出實施，但其僅小試牛刀，就已經讓瘋狂炒作的房地產市場銷售量“一瀉千里”。

    儘管“國十條”基本精神轉化可操作的政策落實仍然在過程中，而且由於許多政策落實與執行滯後，導致並沒有真正改變當前房地產市場的基本預期，但是，自“國十條”出台後，房地產宏觀調控政策的根本轉向是不爭的事實，即讓房地產市場回歸基本居住消費功能、嚴厲打擊房地產投機炒作的政策基調是十分明確的。而且，政府要打擊房地產投機炒作的工具與方式有很多，只不過是推出時機的問題。比如，物業稅徵收、住房預售制度改革等。再如，個人按揭貸款信貸政策差異化政策，當前還僅是對想進入房地產投機炒作者的貸款進行限制，至於對那些利用優惠信貸政策早已進入者，政策企及也不會太遠，估計在2010年12 月及2011年1月就會看到這些住房信貸差異政策全面鋪開情景。

    總之，我相信未來國內房地產宏觀調控政策會按照“國十條”的基本精神逐漸地落實與推行，儘管市場對“國十條”能否真正執行與落實有不少疑慮，甚至於有不少人仍然在幻想如2008年下半年那樣逆轉政策重演，但是我想政府堅決執行“國十條”房地產宏觀調控政策的決心並沒有改變。事實上，在過去數月，國家發改委、住房和城鄉建設部均以不同方式表示過不會放鬆調控的態度。特別是近日，受國務院委託，國家發改委主任張平在第十一屆全國人大常委會第十六次會議上報告今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況時，針對這一問題明確表示，將穩定房地產調控政策，進一步落實遏制部分城市住房價格過快上漲的措施，堅決抑制投資投機性購房需求。

    個體風險與系統性風險需要同樣關注

    記者：最近，銀監會表示，政府融資平台、房地產信貸及產能過剩是當下銀行體系最大的三大信貸風險。您贊同這一判斷嗎？

    易憲容：儘管監管部門對信貸風險從三個方面來考慮，但歸結到一點，應該都與房地產業有關。政府融資平台往往與地方政府的土地抵押有關，土地的價格高低決定了政府融資平台償債能力，而土地的交易與價格又取決於房地產市場價格；產能過剩主要表現為鋼鐵、建築材料等行業，儘管這些行業的產能與該行業的過度擴張有關，但同時也與房地產業的擴張與收縮有關。因此，從這一意義上來說，當前銀行信貸體系的信貸風險很大程度上又是房地產的信貸風險。

    記者：為了更好地預測當前國內的房地產信貸風險，銀監會組織開展了相關壓力測試，如在房價下降30%、甚至60%的前提下，樣本銀行房地產不良貸款率的上升情況。您如何看待這種房地產信貸風險的測試？

    易憲容：這種房地產信貸風險的測試不僅是個體性也是靜態的。通過一些金融指標來測試個體性金融機構的資質，或僅是看商業銀行的不良貸款率及資本充足率等個體化的指標是無法真正測算到當前國內房地產市場信貸風險的。以美國次貸危機為例，發生之前，從其次級貸款佔整個個人按揭貸款的比重，其金融機構個體的資質等方面是看不到金融危機爆發的兆頭，但實際上金融危機爆發了並對美國金融體系造成致命性打擊。金融市場的信貸風險不僅表現為其個體性，更為重要的是表現為系統性，即由於金融體系根本缺陷、金融機構內在脆弱性、金融監管不完全性及市場主體非理性等，從而使得金融市場的系統性風險隨時都存在，只不過不到特定時刻是不會爆發出來。因此，對國內房地產信貸風險測量不僅在於其個體的觀察和測試，而且更應該關注房地產信貸市場系統性風險有多高。

    記者：那麼，您認為應當如何全面認識房地產市場的信貸風險？

    易憲容：首先，對於國內房地產市場信貸風險有多大，僅是對銀行個體測算，僅是從房地產信貸佔整個貸款的比重來觀察是不夠的。比如，與歐美國家相比，中國住房信貸所佔的比重仍然處於一個相當低的水平上（中國占比為22%，而歐美國家為80%以上），但中國房地產市場與歐美市場是相當不同的市場。比如市場發展階段不同（中國僅10年，而歐美國家近百年）、交易的住房結構不同（一二手房所佔比重，中國一手房佔85%以上，而歐美國家僅15%）、住房產權結構不同（中國有多種住房產權）等。正因為中國房地產市場與歐美國家完全不同，因此用房地產信貸佔比來判斷中國房地產信貸風險高低是不合適的。

    其次，判斷國內房地產信貸風險主要應分析以下幾個方面：一是近幾年個人從銀行獲得貸款增長的情況。 2007~2009年分別是10500 億、6000億、24600億，2010年上半年為17400億，這些貸款絕大部分都進入房地產市場。在三年半的時間內，有三年房價是快速上升的，因此個人從銀行獲得的信貸也就是快速增長，特別是2009年後個人從銀行獲得的貸款額更是飚升。如果房價以2007年為基點，那麼，估計處於高風險的個人貸款達到近4萬億元。二是近一年多時間裡非房企業進入房地產信貸的情況。 2009年信貸投放寬鬆，企業從銀行獲得信貸資金後購買住房投機炒作十分盛行。一旦房價調整，其信貸的風險同樣不低。不過，由於這些信貸資金進入房地產十分隱蔽，要獲得一個確切的評估數據是不容易的。三是政府融資平台的土地抵押貸款及企業的土地抵押貸款情況。房價預期上漲時，這些土地抵押貸款風險不高，但是當房價出現全面的調整時，其巨大的風險都會暴露出來。上個世紀90年代日本土地價格暴跌導致銀行不良貸款暴增就是這種情況。四是房地產開發企業的貸款及房地產上下游產業的貸款情況。房地產市場價格調整對這部分信貸同樣會造成巨大的影響。

    從上述幾個方面來統計，估計與房地產有關的信貸資金達到近20萬億元。對於這些房地產信貸風險到底有多大，要評估起來並非易事，但是有一點是毫無疑問的，即國內房地產泡沫有多大，那麼，其風險就有多高。而當前國內房地產泡沫並非僅是部分城市高得離譜的問題，而是一個全國性普遍問題。如果不對國內房地產泡沫有充分估計，要測算出國內房地產信貸在多少風險是不容易的。

    認識誤區加劇房地產信貸風險

    記者：國內房地產信貸風險的大量存在，除了有對住房功能界定政策上的誤導、政府過度優惠的信貸政策濫用、以及這種房地產政策下民眾住房投資的賺錢效應等方面的原因外，銀行體係自身是否也存在一定問題？

    易憲容：房地產信貸風險如此之大的一個重要原因就是我們的銀行體系存在一些嚴重錯誤的觀念。國有商業銀行為何敢冒大的信貸風險把貸款給個人投機炒作住房？原因在於前幾年在房地產政策的誤導下，國內房地產市場由消費性的市場完全變成了投資為主導的市場，房價步步上漲。而銀行認為，只要房價在上漲，個人住房按揭貸款的信貸風險自然就降低，特別是個人住房按揭貸款作為一種長期貸款，在房價上漲的情況下，其信貸風險更是會降低。因此，銀行往往就會把個人住房按揭貸款作為一種優質資產來爭奪其市場佔有率，從而使得個人按揭貸款申請的要求越來越低，其發放的規模也就越來越大。特別是當銀行假定住房價格只漲不跌時，上述這種現象更為嚴重。 2009年以來的個人住房按揭貸款迅速增長就是這種假定條件下發生的。

    但實際上，“房價只漲不跌”的神話是不存在的。日本及美國曾經假定房價只漲不跌導致金融危機的經驗教訓已經太多了。只要是市場，房價就會有漲有跌，房價是不可能只漲不跌。如果假定房價只漲不跌，最後必然會引發金融危機與經濟危機。美國次貸危機爆發之後其損失為什麼會如此慘重，根本原因就在於“房價只漲不跌”的神話製造了越來越多的離奇的金融衍生產品，當神話破滅之際，巨大的風險也就暴露無遺了。如果國內銀行沒有“房價只漲不跌”的認識誤區，那麼，銀行是不會向投機炒作的個人大量貸款的。銀行信貸增長也不會這樣快，國內房價也不會如此迅速飚升。

    還有一個認識誤區也十分嚴重。那就是市場假定銀行體係是一種取之不盡用之不竭的公共產品。既然銀行體係是一種公共產品，那麼，誰用這種公共品的機會越多，誰就獲利越大。因為使用這個銀行體系的個人或企業，其收益可歸自己，其成本則可轉移給社會來承擔。因此，房地產市場當事人，無論是銀行還是貸款人都會千方百計地濫用這個公共體系——為了增加市場份額，銀行會過度放貸；而個人及企業會設法從銀行獲得更多的貸款。當這個金融體系濫用到一定程度時，其信貸風險也就會全面爆發出來。國內房地產泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結果。但這個吹大的房地產泡沫最後一定會破滅，屆時銀行的房地產信貸風險也就全面暴露出來。

    當然，房地產信貸增長如此之快與國內銀行體系沒有形成有效的定價機制也有一定關係。由於政府對銀行信貸價格進行嚴格的管制，因此國內銀行對房地產信貸風險管理不可利用價格工具進行，只能通過數量方式來調整，市場佔有度、信貸規模快速擴張就成了國內銀行濫用其體系最有效的工具。

    總之，國內房地產市場的信貸風險，有個體金融機構的風險，也有房地產信貸風險認識的誤區，及嚴重的系統性風險。對於前者，儘管看上去風險不高，但是決不可低估；對於後者，一般人都沒有把其考慮在內，因此也就無法看到當前國內房地產市場信貸風險的嚴重性。在“國十條”出台之後，由於多數國人沒有看到這種房地產信貸風險的危險性，從而也就不改變對房地產市場泡沫吹大預期，其實這才是當前國內房地產信貸最大的風險所在。