中國房地產現金週轉政策展期與分析

來源: 信貸    發佈時間:2009/7/22 下午 03:00:17   返回  打印
近日,全國各主要媒體爭相報導了關於杭州收緊“二套房”按揭週轉的消息,從此引發了市場對全國其他城市即將陸續收緊房按週轉政策的預期。
近日,全國各主要媒體爭相報導了關於杭州收緊“二套房”按揭週轉的消息,從此引發了市場對全國其他城市即將陸續收緊房按週轉政策的預期。 早在去年10月,杭州以24条意见(即《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》)率先启动地方楼市刺激政策,引领一轮地方救市潮。早在去年10月,杭州以24條意見(即《關於杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》)率先啟動地方樓市刺激政策,引領一輪地方救市潮。 时隔8个月后,杭州又一次率先打响楼市“紧缩战”。時隔8個月後,杭州又一次率先打響樓市“緊縮戰”。 从经济发达程度及人均收入水平上看,杭州、深圳均位于全国前列,属于资本集中度较高的城市,同时这两个城市的金融服务业也比较发达,为购房需求的释放提供了良好基础。從經濟發達程度及人均收入水平上看,杭州、深圳均位於全國前列,屬於資本集中度較高的城市,同時這兩個城市的金融服務業也比較發達,為購房需求的釋放提供了良好基礎。 在去年年底央行放松信贷政策以后,杭州、深圳等地的房屋成交量节节高升,但同期的房屋供给却相对有限,从而导致房价上涨幅度较快。在去年年底央行放鬆週轉政策以後,杭州、深圳等地的房屋成交量節節高升,但同期的房屋供給卻相對有限,從而導致房價上漲幅度較快。 出于对新一轮房地产泡沫的担忧,杭州等个别城市收紧“二套房”信贷已在预期之中,然而在我国外需恢复缓慢、内需释放有限的经济环境下,维持较宽松的信贷政策仍是长期趋势,充沛的流动性将继续助推房市回升。出於對新一輪房地產泡沫的擔憂,杭州等個別城市收緊“二套房”週轉已在預期之中,然而在我國外需恢復緩慢、內需釋放有限的經濟環境下,維持較寬鬆的週轉政策仍是長期趨勢,充沛的流動性將繼續助推房市回升。

开发商资金压力显著改善2009年上半年,全国商品房销售额大幅增长53%至1.58万亿元,显示开发商的存货周转速度及资金回笼力度均明显提升。開發商資金壓力顯著改善2009年上半年,全國商品房銷售額大幅增長53%至1.58萬億元,顯示開發商的存貨周轉速度及資金回籠力度均明顯提升。 另外,随着央行关于下调房地产项目开发自有资本金比例等各项宽松信贷政策的实施,各金融机构自年初以来普遍加大了房地产开发信贷的规模,从而进一步缓解了地产开发商的资金压力。另外,隨著央行關於下調房地產項目開發自有資本金比例等各項寬鬆週轉政策的實施,各金融機構自年初以來普遍加大了房地產開發週轉的規模,從而進一步緩解了地產開發商的資金壓力。 今年上半年,房地产开发资金来源同比增长23.6%至2.37万亿元。今年上半年,房地產開發資金來源同比增長23.6%至2.37萬億元。 其中,来自国内银行的房地产开发信贷额约为5,281亿元,相比去年同期更大幅提高了32.6%。其中,來自國內銀行的房地產開發週轉額約為5,281億元,相比去年同期更大幅提高了32.6%。 全国房地产开发资金来源总额及国内银行房地产开发信贷今年1-6月的增速水平分别较1-5月加快了7.5个及16.8个百分点,说明房地产行业整体的资金状况正在逐步改善。全國房地產開發資金來源總額及國內銀行房地產開發週轉今年1-6月的增速水平分別較1-5月加快了7.5個及16.8個百分點,說明房地產行業整體的資金狀況正在逐步改善。

房屋开发效率并未明显改善虽然房地产企业目前的资金状况较年初已显著改善,但全国商品房的开发效率却并未明显回升。房屋開發效率並未明顯改善雖然房地產企業目前的資金狀況較年初已顯著改善,但全國商品房的開發效率卻並未明顯回升。 今年1-6月份,商品房开工面积、在建面积及土地开发面积增速分别为-10.4%、12.7%及-15.2%。今年1-6月份,商品房開工面積、在建面積及土地開發麵積增速分別為-10.4%、12.7%及-15.2%。

相比今年1-5月份,房屋开工面积的跌幅收窄了5.8个百分点,土地开发面积的下滑幅度继续扩大1.9个百分点,商品房在建面积增速则略回升1个百分点。相比今年1-5月份,房屋開工面積的跌幅收窄了5.8個百分點,土地開發麵積的下滑幅度繼續擴大1.9個百分點,商品房在建面積增速則略回升1個百分點。 我们认为抑制商品房开发效率提升的因素主要来自于以下3个方面,1)08年下半年房屋销售的持续低迷导致了房市存货的大幅上升,开发商普遍以放缓项目施工效率的手段减少市场住房供给;2)房企负债高企、资金链从紧的现象在08年尤为突出,部分开发商为了满足正常的经营开支甚至在去年新增了较多高息短期贷款,为了降低融资成本、改善财务状况,大部分开发商将年初房屋销售回笼的资金偿还了银行贷款;3)开发商投资信心的恢复及对行业预期的转变需要一定的过程,在去年房市调整的背景下,房企迅速启动投资扩张的局限性较大。我們認為抑製商品房開發效率提升的因素主要來自於以下3個方面,1)08年下半年房屋銷售的持續低迷導致了房市存貨的大幅上升,開發商普遍以放緩項目施工效率的手段減少市場住房供給;2)房企負債高企、資金鍊從緊的現像在08年尤為突出,部分開發商為了滿足正常的經營開支甚至在去年新增了較多高息短期貸款,為了降低融資成本、改善財務狀況,大部分開發商將年初房屋銷售回籠的資金償還了銀行貸款;3)開發商投資信心的恢復及對行業預期的轉變需要一定的過程,在去年房市調整的背景下,房企迅速啟動投資擴張的局限性較大。 
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